房地产投资全过程风险识别—经济工作.doc

房地产投资全过程风险识别 — 经济工作 摘要 :随着我国加入 WTO,市场经济体制进一步完善和规范 ,产业结构不断升级 ,房地产业作为国民经济基础性 ､先导性产业之一的地位日益巩固 ,成为当今主要的投资热点 ｡用先进的 ､科学的 ､完善的理论作为房地产企业可持续发展的行动指南 ,对整个房地产全过程的风险进行识别 ,有利于促进房地产业的健康发展 ｡ 关键词 :房地产 ;投资 ;风险识别 房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售 ､资金回收或报废为止的整个过程 ｡这是一个动态的过程 ,一般可分为投资决策 ､项目实施和房地产经营管理等阶段 ｡不同的阶段各具有不同的风险特征 ,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败 ,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范 ｡ 一、投资决策阶段的风险 在房地产开发过程中 ,投资决策阶段最为关键 ,拥有最大的不确定性与机动性 ｡房地产投资一旦展开进行 ,很难从项目建设中撤出 ,否则会付出高昂代价 ｡房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面 ｡ 1.政策风险 国家政策对产业发展的影响是全局的 ,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失 ｡尤其在我国 ,市场经济环境尚未完善的条件下 ,政策风险对房地产市场的影响尤为重要 ｡ (1)产业政策风险 国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化 ,决定着房地产业的兴衰 ｡国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业 ､楼宇市场的繁荣 ｡政府通过产业结构调整 ,降低房地产业在国民经济中的地位 ,紧缩投资于房地产业的资金 ,将会减少房地产商品市场的活力 ,给房地产开发企业带来损失 ｡ (2)金融政策风险 房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行 ,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响 ｡2003 年 6 月央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 ,对房地产开发资金贷款 ､土地储备贷款 ､建筑施工企业流动资金贷款 ､个人住房贷款等八大方面作了严格规定 ,提高房地产企业贷款准入门槛 ,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险 ｡ (3)土地政策风险 房地产开发建设以土地为载体 ,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响 ｡土地产权制度的变更 ､不同的土地取得方式 ､土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风