经济适用房制度存在的问题及模式探讨—经济工作.doc

经济适用房制度存在的问题及模式探讨 — 经济工作 内容摘要：经济适用房对完善我国城镇住房保障制度、促进房地产业的健康发展发挥了作用，但现实中，经济适用住房的运作存在着若干问题。本文针对我国现行的经济适用房制度在运作中暴露出的问题，提出了经济适用房新的运作模式。 关键词：经济适用房 问题 模式 经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，是我国城镇住房保障制度的重要组成部分。近几年，经济适用住房的开发与建设，对改善城镇中低收入居民的住房条件，完善我国城镇住房保障制度，促进房地产业的健康发展发挥了巨大的作用。但同时经济适用住房制度的运作中也存在着很多问题，值得我们总结、反思和完善。 经济适用住房制度运作中存在的问题 政策定位上存在的问题 经济适用住房最早出现在国发（ 1998） 23 号文件中，其明确提出经济适用房面 向中低收入者，并且要使经济适用房成为国家住房供应体系的主体之一。按照政策的最初设计，经济适用房供应量要占到住房供应总量的 70%－ 80%。 最近为了平抑房价，很多地方都在强推经济适用房，要求经济适用房占住房市场供给主体地位。那么，这种经济适用房政策定位是否可行呢？ 经济适用住房作为国家住房供应体系的主体政策定位源于政府“居者有其屋”的指导思想，即长期以来政府一直把居民拥有自己的住房看作是一种使命。笔者认为，“居者有其屋”的实质是让百姓都能安居乐业，并不一定要求家家都有自己的房产。即使在美国，仍有三分之一 的人租房而居，并不是户户都有自己的房产。 我国的中低收入者数量庞大，地方政府财力无以支持大规模的开发经济适用住房。而且经济适用住房占用的土地是划拨用地，免交土地出让金。而土地出让金又是地方政府财政收入的重要来源。因此，地方政府缺乏经济动力去推动经济适用住房的开发，甚至在变相地抵制开发。即使那一小部分用于经济适用房开发的土地，也多处于偏远地段，而且配套很不完善。从 2004 年我国商品住宅的投资结构看，经济适用房投资比重持续下降，由 2003 年的 6.13％下降至 4.61％，为 1998 年以来最低，近 5 年间减少了 6 个百分点。 经济适用房是政策性商品房，一个政策性商品住房的供给占主体地位的住宅市场，不利于土地市场和房地产业的健康发展。一旦经济适用住房的供给占住宅市场的主体地位，土地市场上进行