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代建制管理模式在房地产项目开发中的思考 【摘要】政府投资项目采用代建制管理已初见成效，在房地产项目开发上尝试引入代建，并结合项目开发实践，对房地产项目代建制的实施提出一些思路。 1“ 代建制”管理模式 “ 代建制”是指投资项目经过规定的程序，由投资方选择有资质的项目管理公司作为项目建设期法人。全权负责项目建设全过程的组织管理，通过专业化项目管理最终达到控制投资、保证工期质量、提高投资效益和管理水平的目的。项目代建可分为全过程代建方式和分阶段代建方式。全过程代建方式，由代建单位对代建项目从项目建议书批复后开始，经可行性研究、设计、施工、竣工验收，直至保修期结束，实行全过程管理。分阶段的代建方式，将代建项目分前期和实施两阶段委托代建单位进行管理。 2 政府投资项目采用代建制的目的 目前政府投资项目 越来越多的在采用“ 代建制” ,其目的是 : 1)有效控制 " 三超 "、防止项目建设中腐败现象的产生。 传统建设模式中政府投资项目多实行财政投资，政府管理的单一模式，政府集“ 投资、建设、管理、运营”于一身。这种单一的模式下，项目实施中普遍存在超规模、超标准、超概算的“ 三超”现象。“ 代建制”模式下促使政府投资项目中这四个环节互相分离彼此制约。 此外，单一模式下项目建设中存在一定的薄弱环节，政府投资执行部门掌控着从勘探、设计到施工招投标、物料采购的全过程，缺少约束，监管失控，责任不明，利益不清，容易 滋生腐败，也容易产生资金浪费、资金挪用、假公济私、行贿受贿等一系列问题。代建制使政府行政权力从 " 施工招投标、物料采购 " 两个关键环节退出，通过合同约束代建单位。代建单位基于法律约束、成本控制利润追求的考虑，严格执行合同、建立严密的内控机制，从而达到防三超、防杜腐败的作用。 2)实施代建制可以保证项目质量，责任落实到位从而提高投资效益。 传统建设模式下大多数政府投资项目的“ 指挥部”建设体制，由非专业机构和非专业人员、甚至由临时机构抽调人员进行管理，除了如上所说的存在成本不易控制的弊端之外，人员的水 平参差不齐，每个项目班子的组建都要不同程度地付出学习成本和时间成本，也就是通常所说的“ 交学费”，其质量、工期也达不到设计规范要求。同时，这种建设体制下建设单位与政府部门是上下级关系，缺乏竞争机制，行政管辖、行政干预都会造成项目的延迟、项目大量的变更。另外，作为非常设机构的指