房地产开发项目成本构成因素研究.doc

房地产开发项目成本构成因素研究 摘 要：房地产开发项目成本内容复杂，由其构成的住房价格又对社会的发展稳定影响巨大。本文就对房地产开发项目的成本构成体系及成本对最终的房地产价格的影响进行了分析。 关键词：成本构成 比重分析 价格指数 房地产项目的成本构成了住宅的价格，而住宅价格又是房地产市场的晴雨表。当前的房地产市场上，一方面消费者认为房地产是暴力行业，购房者觉得房价居高不下，认为当今的房地产开发商赚的盆钵满盈 ;另一方面房地产开发商认为在目前的宏观调控及经济形势下，开发成本上升，利润空间下降，甚至对于某些经济适用房出现无利可图的局面。我们要想实现整个房地产市场体系的良性互动和健康发展，要想真正把握房地产市场的运行规律，就有必要全面了解房地产开发项目成本构成体系及各种成本之间的相互关系。 一、房地产开发项目成本的构成 从房地产 企业的会计科目上看，房地产开发项目的成本、费用列项基本包括以下几个一级科目： (一 )开发成本，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费和公共配套设施费。 其中土地征用和建筑安装工程费是开发成本中的主要构成项，它们成本的高低直接影响到最终的房价。 (二 )开发间接费用，所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 (三 )管理费用，是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而 发生的各项费用。 (四 )财务费用，包括开发经营期间所产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费用等。 (五 )销售费用，为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：市场营销策划咨询、广告宣传、项目形象建设等。由于市场条件的不同，这个费用会随着市场的变化而变化，市场好了，这部分成本就低，市场不好，这部分成本会非常高。 (六 )营业税金及附加，简单说就是房屋销售的营业税及城建和教育费附加等流转税金。 按照房地产开发项目的成本费用列项可知，房价基本上是由土地成本、建筑安装工程 费、相关的税费 (开发间接费 +管理费 +财务费用 +销售费用 +税金 )和利润等组成的。 在以上成本构成项中，开发成本是开发项目中的关键性支出，同时也是企业所关注的重点成本项，它的高低关系到整个项目成本水平的高低，更对销售价格的制定起着决定性的作用，