房地产开发项目的成本优化控制.doc

房地产开发项目的成本优化控制 英国著名项目管理专家梅乐在 1988年对世界范围内 52个世界经典房地产开发项目的随机抽样研究表明，大型房地产项目的最终完成时间，平均比预期的要延期 17%，而成本超过预算的情况更加普遍，平均达到 88%。我国近二十年来的房地产开发项目实践也证明了这样一个事实，就是绝大部分项目是在成本超支、工期延长的情况下完成的。当前，我国房地产开发项目正朝着大规模、高档化的方向发展。如何以最低的成本，在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要关注的重要问题。因此，成本管理应伴随每一个房地产开发商 的每一个项目，贯穿在项目开发的每一个阶段。根据美国项目管理学会的研究，房地产开发项目的成本管理包括成本估算、成本预算、成本控制三个过程。在我国传统的房地产开发项目实践中，当人们谈及成本管理时，主要是指成本控制，即如何以有效的方法使项目的成本不超过预算。 就广义的成本管理来说，成本优化更需要引起房地产开发商、业主和各级管理部门的高度重视。为有效地节约成本，仅有成本控制是远远不够的，如何优化成本，合理支出成本，是一个需要引起房地产开发商和有关方面高度重视的课题。 一、设计阶段的成本控制 在房地产开发 项目实践中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局，也是房地产开发项目成本控制的关键与重点，因此，特别需要加强设计阶段的成本控制。 虽然设计费占房地产开发项目全过程费用的比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但设计对工程造价的影响可达 75%以上。设计质量的好坏直接影响到施工建设费用的多少和项目建设历时的长短，也直接决定项目建设过程中对人力、物力和财力投入的需求。我国房地产开发项目的大量实践表明，科学合理的设计可降低工程造价 10%以上。但在项目设计中，许多设计人员重技术、轻经济，缺少技术经济的整体 分析，任意提高安全系数或设计标准，较少考虑经济上的合理性，这就从根本上制约了项目成本的有效控制。研究表明，设计阶段尤其是扩初设计阶段对项目经济的影响达到 70%-95%。从房地产开发项目的实践来看，一旦扩初设计获得批复，设计中所存在的技术问题、费用问题都很难解决。因此，必须重视扩初设计，以避免项目的“先天性不足”。为避免设计造成的成本失控，可重点从以下几个方面着手。 1.实行设计招标，优选设计单位 在制定设计招标方案时，应积极推行建