房地产开发项目启动和计划阶段的主要风险.doc

房地产开发项目启动和计划阶段的主要风险 房地产开发项目，本身就是一个项目，因此，房地产开发项目就有项目的一些属性，一次性，有明确的开始和完成时间，所有是暂态性的；房地产开发项目是独特的产品、服务或结果；同时房地产开发项目又是一个渐进的认识过程、定义过程和明细的规划设计、施工图设计过程、实施过程和工程交验过程。 由于房地产开发项目具有上述特性，因此，房地产项目在开发目过程中，具有很多不确定性，所以房地产项目风险无处不在。 首先，我们找出在房地产开发项目生命周期启动和计划阶段的 10 大风险。然后对项目两阶段主要风险的应对措施。 启动：是组织承诺批准项目或项目阶段。 对于一个房地产开发项目这一阶段的主要工作有：地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位。 这一阶段的可交付成果是：地块选择评估报告、房地产开发项目可行性研究报告。 这一阶段的风险是： 1、地块、地段选择失误， 2、地块价格与价值相背离， 3、地块不 利于设计规划， 4、地块整治费用太大， 5、市场调查内容与地块适应的业态出现偏离， 6、调查的方法和途经有误， 7、调查对象有误， 8、购房者心理和行为分析出现偏差， 9、产品的市场客户群判断失误， 10、产品市场定位失误。 在主要风险识别出来后，紧接着进入评估过程，风险评估包括定性评估和定量评估，对评估出来的风险按其对项目影响的得失量大小进行排序。对排在第 1 位的风险，建议采取规避手段进行解决。当然对风险应对措施与项目发起人对风险的态度和风险承受程度有关，因为高风险常伴随高回报。项目启动阶段识别出来的风险，在整个项目中， 均属于高风险。在采取如下应对措施：规避、转移、缓和、接受的选择中，要特别小心谨慎。如项目地块选择失误，将导致项目在后续运作过程中，处于被动局面。在房地产开发项目中，这一阶段特别重要。因为，任何一个房地产开发项目都是将做从未做过的事情，所做计划工作的多少，必须与公司的规模和项目的规模相适应。如某公司有意投资房地产开发项目，首先决定要开发的项目量有多大，这必须与公司的资金实力匹配；其次是地块的选择，为了从经营角度和运作角度考虑，在地块选择时，最好选择三个以上不同地块，分别对它的相关经济指标和技术特性进行前期初步 比较，同时与三个土地提供单位进行洽谈。 计划：界定和改进目标，从各种备选的行动方案中选择更好的方案，以实现所承担项目所