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房地产企业成本管理研究.doc

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房地产企业成本管理研究.doc

房地产企业成本管理研究 【摘要】受 2008 年的全球金融风暴影响,我国实体经济急速回落,国内股市暴跌,房市成交量急剧萎缩,此时如何提高企业的生存和发展能力,成为房地产企业面临的紧迫问题。因此,降低成本、提高企业成本管理水平就显示出它的重要性。本文在分析房地产企业成本管理的特点的基础上,提出了加强成本管理的措施。 【关键词】房地产企业 成本管理 目标成本 一、房地产企业的成本特点 房地产企业的成本主要包括三部分:土地、土建、设备费用,配套及其他收费支出,管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。 1、土地、土建、设备费用 这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的 80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前,都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本 (俗称楼面地价 ),以此来进行项目的可行性评估。 2、配套及其他收费支出 主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但由于种种原因,企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一,许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的 10%~15%。房地产开发 商通过各种途径,运用各种方法减少这部分费用支出,是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。 3、管理费用和筹资成本 房地产开发与其他一般行业相比,具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对合理控制开发成本、体现经营成果,将起到非常重要的作用。 二、房地产企业加强成本管理的措施 1、针对不同房地产企业特点进行成本管理 根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积 极型和简化型四种类型,每类房地产企业经营的业务不同,导致成本管理的内容和特点有很大区别,这就要求视不同房地产

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