房地产企业风险管理杂谈.doc

房地产企业风险管理杂谈 一个部委颁发的关于“新建项目中建筑面积的户型在整个项目中所占比例”的文件，上午刚刚发布，下午又来一个公告宣布予以废止！这个听起来像闹剧的事实，直面反映了政府不同相关部门对这一问题在看法上存在的分歧，同时更加折射出政府对于房地产管控的不成熟。而在这场博弈中，房地产商无疑成为受害者，因为很多项目会因为这个文件的影响而改变设计及后续的工作。本来政策就是要大家遵守、执行的法律规范，而这次事件对于开发商来说却成一个风险事件了，如果这第二个公告来的晚几天？如果开发商不采取积极的应对措施？将会带来什么样的后果？ 识别 项目风险 项目风险是一种不确定事件或状况，一旦发生，会对至少一个项目目标产生积极或消极的影响。而对风险的识别是要确定风险管理的目标，如果风险识别做得不清晰、没有条理，那就会像一个很高明的将军，即使再高明，也无法让他去打无目标之仗。风险识别首先是识别风险事件，并进行分类、量化等工作。对于房地产企业，常见的几种风险为政策风险、决策风险、管理风险，具体表现在： 政策风险成为除了自然灾害之外的最大风险 政府作为保护广大人民的利益载体，在制定政策时，要充分考虑资源与经济的关系，要考虑土地利用问题、农业保护 问题，还要房价不高，让老百姓能买得起房子！这其中的博弈甚是微妙，这也大概是前些天出现政策闹剧的原因，当然，还有政策的不连续性、突变性和漏洞的存在等等矛盾。而对于开发商来说，政策应该是一种约束和控制的行为，企业必须要遵守相关的政策法规，同时要制定对于相关法律法规进行补充和操作的部门管理规章制度和规范性文件以及强制性标准等。 项目决策风险 房地产项目决策风险，主要体现在项目的定位风险、创新风险等。 （ 1）项目的定位是决策层根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，包括项目的目标客户 定位、产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，是指导项目设计、建设、营销策划方案等工作的依据。项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，基本上决定了项目的销售前景。如果项目定位不准确、盲目开始项目建设，带来的影响将是巨大的，也给管理控制带来的巨大的难度。这是项目开发过程中最大的风险，属项目的决策性失误风险，风险事件一旦发生，其管理非常困难，成本巨大，甚者能导致不可挽回的后果。 （２）不同的开发商风险喜好不同，采