基于生命周期理论的房地产项目风险管理研究.doc

基于生命周期理论的房地产项目风险管理研究 [摘 要 ]房地产项目在投资决策、土地获取、建设、租售与物业管理等各个阶段乃至全过程中都存在大量的风险因素 ,项目风险管理质量的好坏影响房地产投资项目的经济效益 ,关乎房地产投资项目的成败。因此 ,进行房地产项目风险管理研究具有重要的现实针对性、必要性。本文基于项目生命周期管理理论 ,在分析当前房地产项目风险管理存在问题的基础上 ,建立了房地产项目生命期各阶段风险管理活动的对应矩阵 ,构建了房地产项目全生命期风险管理框架。 [关键词 ]房地产项目 生命周期 风险管理 框架 作者简介 :黄海滨 ,陕西泾阳人 ,助理工程师 ,从事工程项目计划与管理工作 ;高利军 ,陕西府谷人 ,在读博士 ,从事城市建设与房地产开发相关研究。 一、目前我国房地产项目风险管理的存在问题 项目风险管理是项目管理的重要组成部分。目前 ,国内对于房地产项目的风险管理的理念仍然相对滞后 ,风险管理重心仍然集中在项目的投资决策阶段 ,主要围绕房地产项目部分风险因素展开 ,大多局限于具体的风险分析方法研究。风险管理活动和范围仅限于项目可行性研究的范畴 ,远不能涵盖项目管理的全过程。此外 ,项目风险管理过程中形成的经验和教训不能 及时反馈和有效积累 ,大大削弱了房地产项目风险管理的作用和效果。 存在的主要问题突出表现在两个方面 :首先 ,目前的房地产项目风险管理实质上是以房地产项目的建设实施为界 ,把项目风险管理全过程人为划分为风险分析和风险管理两个独立的状态 ,重视风险分析、忽略风险管理 ,是一种典型的阶段性项目风险管理模式。其次 ,在目前房地产项目风险管理模式下 ,项目风险管理没有作为一个整体循环或周期性工作来运作 ,往往是半环管理或者一环管理 ,不利于管理教训的及时反馈 ,不具有管理经验的可积累性。这种静态、简单的风险管理思想不能反映房地产项目 管理的动态性。 二、房地产项目全生命周期与风险管理过程 房地产项目具有投资额大、建设周期长和不可移动性的特点。这些特点决定了房地产项目在项目的投资决策、土地获取、建设、租售与物业管理等各个阶段乃至贯穿全过程都存在大量的不确定性因素 ,容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响 ,从而使房地产项目在整个生命周期内都存在着大量风险。因此 ,针对房地产项目开展全生命周期风险管理研究 ,以适应房地产项