浅谈房地产项目的规划设计管理.doc
浅谈房地产项目的规划设计管理 改革开放 30 多年,房地产开发 10 多年,在任何一个大城市都建造了数百万方的多层、别墅、小高层、高层、超高层建筑。这样多的建筑应该造就相当数量的设计大师和著名的开发商,然而,效果并不竟然。 纵观房地产开发项目,市场对建筑师的评价:“设计千篇一律,缺乏创造力,意念落后,没有地域感、新鲜感和时代感。” 而设计师则对房地产商的评价是:“实施别人的原始创意、情思和预谋、为别人莫名的观念拐扭自己的建筑。” 在现实中,当设计出现问题,或者设计未达到预期的目的时,建筑师往往成了批评对象。这是因为,只有设计师才是专 业的设计者,设计人员应该负设计的责任。 在房地产开发的实践中,常常可以碰到“一个好的规划设计方案,为营销预设了卖点和卖相”、“一个设计方案害死一个项目”的情况。为什么会出现后一种情况呢?究其原因,大体有两种,一种是设计公司自己没有专业能力,“天下设计一大抄”,平庸浅陋,敷衍塞责,做出低下水平的作品;另一种是开发商自以为是,独断专横,听不进专业意见,完全不尊重设计院,把设计师当作一支笔,让他怎么画就得怎么画,最后的结局是项目失败,设计师承担罪名。 从房地产开发营销角度来看,一个规划设计方案的好坏,在很 大程度上决定着一个项目的成败命运。那么,我们怎样去审视一个规划设计方案?评价分析一个规划设计方案,出发点是什么? 一、规划设计必须以人为本,以住户的生活舒适方便为本。 这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的,要住七十年,业主花几十万买一套住房,你必须对住户的七十年(几乎是一辈子!)负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时,给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上,人车混流;而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口,一旦红灯亮起,排队的车辆即可一直排到小区主入口,假若旁边还有公交车辆的车站,可以 想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦!把车辆入口改为另一个地方,做到人车分流。这些细节看起来是小事,其实有大隐患,万万不可等闲视之。“规划方案无小事”,一个细节留下麻烦,住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题,只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计,犯了一条大忌。 二、设计必须符合项目定位,不要偏离定位去追求不切合实际的东西。 项目定位是一个项目的根本大纲,框定了规划设计的方向,背离定位就会做出完全不能