浅析房地产开发项目的成本管理.doc
浅析房地产开发项目的成本管理 术语成本 —— 实施项目中所需用的花费成本管理 —— 是项目管理的一个子集,包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程,由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。资源计划编制 —— 确定执行项目活动所需资源的种类(人工、机具和材料)及数量。成本估算 —— 估算完成项目活动所需资源的成本。成本预算 —— 把成本估算分摊到项目的各个子项上。成本控制 —— 控制项目预算的变化。 成本管理历来是大多数房地产开发项目的一个重头戏,地产开发的根本目的就是成本最小化、利益最大化、开发所面临的风险最小化。地产开发项目的成本管理都伴随着每一个开发商、每一个开发项目、项目开发的每一个阶段。然而,到现在为止,我们不论从媒体还是从日常管理中,听得最多的一个词 —— 房地产开发项目的成本控制。 一、 程项目成本管理的发展阶段 在计划经济时期,一个工程建设项目的成本管理主要由当时企业设置的职能部门—— 财务处或科行使成本管理的职能,当时是计划、工程、统计、财务几个部门是分离的。在一个工程局或处落实一个工程后, 工程处或科熟悉图纸、熟悉工程地点的相关自然条件,编写施工组织设计或施工方案;统计处或科熟悉图纸,统计工程量;计划处或科根据工程所在地的相关自然条件,编制该工程的单位估价表,再将工程方面提出的施工组织设计、统计方面统计出的工程量汇在一起,进行整个项目的工料分析,得出整个工程的人工、材料、机具使用总量。根据工程项目的总体完工时间要求,计划处或科编制劳动力使用计划、机具使用计划、材料使用计划。财务处根据上述计划,编制工程项目资金使用计划,银行信贷计划。在当时的环境下,一个单位的财务资金情况属于保密的,工程的、计划 的、统计的一般普通人员根本不知道,而财务也不多管工程等其他部门的实际工作状态、工程进展情况。因此就出现了计划经济时期的成本管理等于秋后算帐,没起到监督和控制作用。改革开放后,特别是在工程建设基本程序中强制引入工程项目监理制后,才将工程建设成本控制、质量控制、进度控制和合同管理、信息管理引入工程管理的过程,监理工作的基本原则是事前控制为主,事中控制为辅坚持事后反馈控制,在这一时期,工程项目的成本管理,主要是房地产开发项目工程建设阶段。当然,作为一个开发项目来说,工程成本 80%以上就发生在这一阶段。正是由于这一 原因,相当数量的开发商把成本控