如何搞好房地产开发的投资控制和管理.doc

如何搞好房地产开发的投资控制和管理 一、加强管理，提高员工素质 领导者与员工的素质、技能是影响投资成本非常重要的因素。投资不只是领导者或投资成本控制部门的事情，更需要大家的共同参与，并在工作中时刻注意节约和深入挖掘降低投入的各种潜能。其中对企业投资影响最大的是企业职工是否有高度对企业负责的“主人翁”的责任感，以及降低项目投资成本的主动性。投资控制首先依赖企业科学管理、领导的重视、提倡以身作则和良好投资控制系统的环境与氛围。其次需要职工素质、业务水平的普遍提高，决策部门或决策者要明确投资项目是否合理以及工程项目选择是否科学，以提高投资效益； 负责规划设计的部门要做到工程项目优化设计，尽量减少设计变更；工程部门要注意加强现场管理，合理安排工期；成本控制部门不要局限于预算审计以及和既定供应商的讨价还价，更要精通招标与合同管理、工程技术等知识。另外企业还需要强有力的制度约束和适当利益机制，充分调动员工的热情和积极性，约束机制和监督机制要相配 二、决策阶段的投资控制 决策阶段投资的成本虽然一般只占项目投资百分之几或千分之几，但其中工作性质优劣对项目投资总额影响程度则高达６０％以上。因此一个项目能否开发成功，首先要提高投资决策的质量。也就是关键在 于前期市场预测的正确性，可行性研究的深度与精度及前期工作深度是否到位，项目定位是否准确。因此在这一阶段必须对开发项目进行供需分析，分析使用者的需要，确定项目的合理功能，这是项目投资的根本问题。如果这步工作出现失误，投资建成的项目不合使用的需要将是最大投资浪费。这一方面要深入分析使用者或购房者的自身情况，确定其优势、劣势、潜力等，另一方面要调查预测环境的机遇和发展趋势。最后，根据这两方面的情况确定投资者有什么功能需求，才能发挥投资者的优势和利用环境、形势的机遇。所以，无论投资任何项目必须切实做好项目可行性研究 报告，决策一定要精确。譬如，在房地产开发中，必须从某一待开发的地块或一笔拟投资地产的资金开始，进行投资机会研究。项目可行性研究、项目策划，这中间包括市场调研、项目主题定位、目标客户定位、规划设计建议、营销策划等，据此提出项目是否应该投资。科学进行工程项目的效益分析并编制投资估算，对房地产企业而言是整个项目控制的最关键一环。另外也要注意投资阶段的费用控制，对一个大中型项目来说，投资阶段的费用也是一个不小的数额。 三、规划设计阶段的投