物业管理纠纷案件分析讨论—法律法规.doc

物业管理纠纷案件分析讨论 — 法律法规 随着城市化进程的加快，房地产热的持续升温，商品房在建面积的逐年扩大，物业管理已成为社会新兴行业和朝阳产业。与此同时，因物业管理纠纷而引发的诉讼案件也呈逐年上升趋势，且物业管理活动中民事主体多，法律关系错综复杂、案件类型日趋多样化，而相应的法律法规不够完善具体，因此给审判工作带来诸多难题，如何有效地预防解决此类纠纷，使广大居民有一个正常生活秩序，是摆在我们面前的一个新课题，因而有必要对此类案件作深入分析探讨。 一、案件特点 案件数量逐年上升，在民事案件中所占比例加大。由于新建小区均实施了物业管理，物业公司与业主之间因管理和服务难免产生各种矛盾纠纷。以松山区为例， 2006 年松山区人民法院共受理物业管理纠纷案件 47 件， 2007 年受理 126 件， 2008 年受理 96 件，年均递增约 40%，在民事案件中所占比例也在逐年加大。 案件类型多样化，法律关系复杂。由初期的简单追索物业费纠纷，发展到与物业相关的多种类型案件，既包括物业管理上的纠纷，如收取物业费、公共费用分摊、业主财产丢失引发的财产损害赔偿等，又包括业主管理内部事务纠纷，如业主 及业主委员会选聘物业公司、维修基金的使用管理等，还包括部分因物业用房、小区公共设施权属引发的侵权纠纷，其中绝大多数仍为业主拖欠物业公司物业费纠纷。上述案件涉及业主与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又涉及房产开发商与物业管理公司的关系、业主委员会与物业管理公司的关系等，法律关系复杂。 涉案标的额较小，审理难度加大。拖欠物业费引起的纠纷，涉案标的额一般都在千元以下，有的标的额在一二百元，但由于双方摩擦大，矛盾积怨深，各执一词，互不相让，造成案件审理难度大。 业主败诉和解多，自身维权困难。在 物业纠纷案件中，一些业主之所以拒交物业费，多为对物业公司管理服务不满意，认为物业公司只收钱，不服务或服务不到位，管理不善。但由于许多业主缺乏证据意识，平时不注意收集、保全证据，在诉讼中经常会遇到举证不能，因而其抗辩理由很难获得法律支持，审理结果多以业主败诉或与物业公司和解。 集团性诉讼增多，存在群体性纠纷的隐患。物业管理涉及千家分户，业主均是利益共同体，在小区内带有普遍性，很多业主处于同一社区或同一案件背景之下，会形成共同的利益圈，在发生纠纷时，有时会以小区为单位，业主对纠纷达成一定的共识