新时期房地产开发的风险管理.doc
新时期房地产开发的风险管理 摘 要:房地产项目建设是一个较长周期的过程 ,项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素 ,构成了项目过程的各种风险 ,风险充斥在每个过程 (活动 )。项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程 ,而风险管理是靠企业的“团队”的力量 ,靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的 ,每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。 关键词:房地产开发 ;项目建设 ;风险规避 ;综合管理 一、房地产开发的风险分析 风险是在特定的客观条件下 ,在特定的期间内 ,那些可能发生的结果之间的差异程度 ,实际上就是实际结果与计划结果的变动程度 ,这种变化程度越大 ,所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险 ,实际上是开发商实施开发过程中固有的风险 ,在现在的经济大环境中 ,主要表现在以下几个方面 : 1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位 ,项目的市场定位确定以后 ,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案 ,就决定了项目的销售前景 ,一旦市场定位不准确 ,项目的指导思想出 现失误 ,是后期无法或者是非常困难弥补的风险 ,也是项目开发过程中 ,最大的风险 ,属项目建设的决策性失误风险 ,按照风险影响范围划分属于总体风险 (决策风险 ),从某种程度上讲 ,其结果也是不可管理风险。 2、项目的质量风险。包括 :在项目决策阶段由于经济技术分析失误 ,出现品质与价格矛盾导致的质量问题 ;在设计阶段 ,向设计提出违反设计规范、标准 ,特别是强制性标准的要求 ,又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题 ;施工阶段 ,从业人员对设计知识认识有重大错误 ,擅自改变设计造成的质量风险 ;施工管理过程中 ,不重视关键部位和关 键过程的跟踪检查处理 ,对一些容易出现影响结构安全 ,特别是一些虽不影响结构安全 ,但对正常使用功能有严重影响的问题 ,处理不及时 ,没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患” ;交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等 ,因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险。 3、项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中 ,涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程 ,由 于项目的一次性 (不可重复性 )特点 ,建设周期又比较长 ,涉及的方方面面又比较多 ,如果在关键的过程出现控制失误 ,那将给项目造成相当大的麻烦。 4、项目建设的“创新”风险。当前的经济大环境 ,使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要 ,在有限资源的条件下 ,要使企业能够持续稳步发展 ,追求计划利润 ,获得既定利益是非常有必要的。这种情形下 ,为了服务目的 ,追求项目与周边项目的“差异性” ,选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新” ,也是极具风险的 ,更何况正常地创新本身就是有风险的。 5、项目的“政 府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在 ,对于企业来说 ,主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中 ,企业必须掌握相关的法律和法规 ,必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。 二、开发商风险管理的内容 风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价 ,并在此基础上优化组合各种风险管理技术 ,对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果 ,期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。风险管理的主体是企业决策层 ,其核心是选择最佳风 险技术管理的组合 ,目的是实现最大安全保障效能。 1、合理界定项目覆盖的范围 ,加强对项目范围变动的控制 ,将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制 ,以免遗漏而产生风险。 2、合理确定项目管理目标 ,在企业发展规划和战略的总体要求下 ,按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据 ,用科学的方法和态度进行项目决策 ,确定项目目标 ,避免出现决策失误风险。 3、编制《项目管理规划》 ,对项目工作进行结构分解 ,对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价 ,按 照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施 ,用《项目管理规划》指导项目建设 ,指导项目的计划管理。 4、根据实现目标的外部环境情况 ,坚持“事前控制”、“事中控制”的原则 ,对实施过程中的风险因素 ,比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析 (评估或测算 )、评价 ,实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术 ,拟订应对措施 ,设法消除、缓和、转化、转移风险 ,避免过程控制风险。 5、强化风险管理的计划手段 ,把可以管理的风险分解到各个不同的过程 ,对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必 须给予满足 ,搞好风险的监控。过程中 ,利用动态管理 ,合理配备资源 ,按照目标管理、节点考核、专业监督的方法 ,减少项目执行过程中不确定因素导致的风险 ,规避潜在风险转化成显性风险的可能。 6、合理组织结构 ,明确岗位职责 ,理顺管理关系、反馈关系 ,建立项目的沟通职能 ,在项目管理内部以及与建设相关的各方接口 ,特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口 ,为风险管理提供信息保障。 7、加强合同契约的管理。及时沟通信息 ,消除履约过程的不稳定、不信任影响 ,围绕项目的最大利益 (计划利润 ),按照不同阶段的工作重点 ,按照合同 约定内容开展工作 ,避免冲突造成的履约风险 ,控制建设成本 ;利用现行相关法律法规 ,对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段 ,进行回避或风险转移。 三、开发商规避风险的对策 1、建立或附设企业经常性信息收集和处理机构 ,研究国家和区域经济政策、行业政策 ,对本地区各个区 (段 )域的规划、土地、项目 (包括在建和意向 )、适宜项目情况 ,做及时、准确的分析 ,为企业经营决策提供准确依据。合理安排资源 ,把“功夫”下在事前 ,在时间管理象限里 ,开展“重要而不紧急”的工作 ,肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密 ,提供的决策 依据会更科学 ,规避决策依据错误造成风险的能力会更强。 2、合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员 ,加强岗位技能培训 ,提高综合知识能力 ,提高风险的分析、识别、评价能力 ,培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍 ,结合企业文化建设 ,结合企业规章制度制定 ,用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法 ,把企业产品的研发作为“龙头”对待。 3、由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性 ,企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成 ,必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识 别、判断、处理能力 ,有计划、组织、沟通、协调能力 ,熟悉行业工作的基本规律 ,了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。 4、积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设 ,逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理 ,制定适应质量管理的企业标准、工作程序、和工作流程 ,建立现代的企业管理制度和管理程序 ,用质量管理的八项原则规范企业管理行为 ,真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理 ,用工作标准、程序、制度规范职业行为 ,使工作有依据 ,效果有证明 ,追究有线索 ,也就减少了不确定性和盲目性带来的风险 。 5、加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习 ,及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准 ,了解政策规定 ,提高“违法、违规”行为的识别能力 ,规避“政策风险” ,避免出现投机风险、政府风险 (按照《建设工程质量管理条例》处罚 )。 6、加强项目的招标管理、合同管理 ,提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中 ,准确核定标的 ,利用竞争、价格、供求机制 ,合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件 ,为项目合同管理营造工作质量环境 ;在合同契约签订的过程中 ,善于利用法律法规的规定 ,对可管理 风险进行合法的消除、缓和、转移 ;在合同契约的履行过程中 ,合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定 ,利用风险管理技术、财务手段 ,将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。 7、利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段 ,对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时 ,就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价 ,按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措 施、办法 ;在实施过程中 ,就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响 ,加强计划的监督 ,按照目标管理、节点考核的原则 ,及时组织实施效果的评价考核 ,用实事求是的态度 ,科学地调整计划和应对措施 ,及时总结、关闭阶段性管理目标 ,是保证风险管理达到既定目标的有效途径。